競売とは?

不動産取引の種類

一般取引任意取引
競売取引

宅建業法の適用について

宅建業法の適用がされる場合は、消費者の保護が手厚く行われますが、宅建業法の適用がない競売物件の場合は、民事執行法が適用されます。これは、競売不動産に関わる法律ではありますが、宅建業法のような手厚く保護されるものではありません。よって、競売物件の購入者は、問題があった場合は全て「自己責任」になります。

競売不動産とは何か?

競売不動産とは、裁判所を通じて不動産を買う事ができる制度です。 不動産を担保にお金を借りた人が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、一連の申し立てを受けた裁判所は、少しでも対象の不動産を高く買ってもらえる人へ競売という方法で販売し、売却代金を債務の弁済に充てます。競売不動産は、債権者(お金を貸す人)・債務者(お金を借りた人)・国(裁判所)・買受人のそれぞれが、お互いに助け合って不動産を救済する手段です。

競売不動産の種類

担保不動産競売事件 「 事件番号・・・・平成30年(ケ)0000号 」

不動産に設定さえた担保権(主に抵当権)を実行するための手続きのことで、
事件番号の符号が(ケ)と表示されます。

強制競売事件 「 事件番号・・・・平成30年(ヌ)0000号 」

判決や裁判所での和解または調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を
実現するための手続きのことで、事件番号の符号が(ヌ)と表示されます。

競売不動産の現状

競売不動産市場の現状は、一戸建てや区分所有マンションは
最低落札価格より平均約1.5倍~2.5倍付近で入札・落札されております。
しかも、驚くことに落札者の約75%は法人なのです。

理由:

競売不動産の流れ

流れその1

  • 公示日
  • 相談(面談)
  • 競売サポート契約
  • 物件調査
  • 報告書(物件調査・予想価格)
  • 入札
  • 開札(最高価買受人決定)
  • 売却許可決定日
一番大切なのは、物件調査と報告書(物件調書・予想価格)になります。ここで私たちがしっかりとサポートさせていただき、お客様にご納得のいく価格で入札していただけます。競売不動産の費用としましては、ご購入される物件の広さや条件などで金額が変わりますが、『入札価格』+『登録免許税』+『サポート費用』+『リフォーム代』+『立ち退き費用』+『その他』=総額 となります。

流れその2

  • 売却許可決定日
  • 代金納付
  • 占有者解除
  • 物件調査
  • 引渡命令申請
  • 執行分付与申請・送達証明
  • 執行申し立て
  • 催告日
  • 予納金
一売却許可決定日が決まり代金納付をして引き渡しまでスムーズに終われば、落札物件の所有者はお客様になります。しかし何かしら問題があり、強制執行まで行ってしまうと、余計な時間と費用がかかってしまい、気持ちの良いお取引ではなくなってしまいます。そこで、当社はスムーズに引き渡しができるよう、その時期まで占有者の方のケアも怠らず、双方の納得のいく形を取り、最後までサポートさせていただきます!

競売の重要ポイント

競売不動産を購入するうえで、絶対に必要不可欠なものがあります。
裁判所が調査&作成をする資料になっていて、
「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の3つからなるもので、
これを3点セットと呼んでいます。

3点セットは「期間入札の報告」と併せて公開されます。

①物件明細書

物件明細書とは:不動産を買受けたときに引き継がなければならない権利などについて記されています。
  • ① 不動産の表示
    →通常、別紙にて物件目録が付いている
  • ② 売却のより成立する法定地上権
    →法定地上権が成立する場合等は、その内容が記載されている。
  • ③ 買受人が負担することとなる他人の権利
    →主に、「賃借権」などの内容が記載されている。
  • ④ 物件の占有状況等に関する特記事項
    →占有状況については、「現況調査報告書」などにも記載がある。
  • ⑤ その他の買受の参考となる事項
    →上記ほどではないけれど、というような内容が記載されている
  • ・どのような性質の権利なのか
  • ・所有者、占有者が誰なのか、またどんな権限であるか
  • ・管理費等の滞納有無

②現況調査報告書

現況調査報告書とは?執行官が、各物件について土地・建物の形状やその占有状況を調査して作成したものです。調査時点での現況について記されています。

詳しい中身は・・・

「 物件の状態(土地、建物の形状や占有状況) 」
「 関係人の陳述 」
「 執行官の陳述 」
「 調査の経過 」
「 調査に必要な資料(図面など) 」

 このようなことが書かれています。

      ・占有状況について、「誰が」「どのように」占有しているのかを確認する。

    ・土地および建物が含まれているのか、共有持分ではないかを確認する。

③評価書

評価書とは:物件明細書、現況調査報告書を踏まえた上での全体のまとめです。
  • 実際に入札する価格を決めるための指標となる「評価額」が出されます。
    絶対に見落としてはいけませんね!

競売に関するご不安やお悩み、疑問などございましたらお気軽にお問い合わせください。専門スタッフがご案内いたします。

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